中国商报（记者 陈晴）今年《政府工作报告》提出，“实施城市更新行动”，将其作为着力扩大国内需求的工作重点之一。在这个大背景下，商业焕新已成为城市更新的重要手段之一，激发着城市商业活力。值得注意的是，不少城市更新范畴内的商业项目已成为客流和消费的集中地。

经过多次调改的北京金宝汇购物中心，也是推动城市更新的一个缩影。如今的金宝汇，逐步将艺术、文化，特别是在地文化体验融入到特色营销中，使消费层次获得升级和多重满足。金宝汇购物中心总经理王春艳表示，在存量城市资产的更新改造上，他们将金宝汇赋予更多生命力，让金宝汇在每个阶段都能发挥出合适的作用。

金宝汇购物中心总经理王春艳

微调焕发新颜

改革开放之初，金宝街承载了当时人们对国际大都市的所有美好想象。2009年，金宝汇商业定位世界高端消费品的消费殿堂。然而，随着时代潮流的变迁和商圈的变革，金宝汇也在不断升级焕新。

2021年，王春艳带领团队迎来金宝汇的全新调改升级。

王春艳表示，存量改造并非易事，改造一个建成于十多年前的老旧商业项目比新建一个购物中心的难度更大。如何让传统旧商业体重新焕发活力，这是一个技术活儿，也是一个艺术活儿。

存量商业改造十分考验操盘团队的眼界、能力和资源，思路、内容、环境等方面都需要焕新。只有找准焕新的关键点，才能带给消费者新鲜、持久的吸引力。

商场内随处可见的艺术展品

从2021年改造至今，金宝汇的转型无疑是成功的。王春艳告诉记者，在金宝汇没有一位顾客是来闲逛的，大家来到金宝汇都是有目的性地进行消费，比如做一个SPA、到平心堂买一点中药，或是去健身场馆健个身。如今，金宝汇的客户黏性很高。

王春艳对于金宝汇的改造有着自己的一套商业逻辑。据王春艳介绍，金宝街周边的人文、交通、生活配套资源已很完善，仅以人口密度来看，金宝街5公里范围内实际居住人口169万人，有孩家庭数约16万户；金宝街3公里范围内实际居住人口为83万人，有孩家庭数约8万户。从消费潜力来看，作为金融功能集聚区，金宝汇周边以高档次的酒店、写字楼为主，附近的客群以商务人士、高收入居民为主，消费能力较强。

按需匹配，基于金宝汇的用户需求进行调改是金宝汇当下正在努力做的事情。从金宝汇目前更换的品牌来看，大牌服饰已为数不多，而平心堂中医馆、Kinlala美肤、YuSpa疗愈馆、VLV健身中心、米花町剧场（剧本杀）、渡渡美术馆、宋扬美术馆等新兴生活方式品牌的加盟、入驻为金宝汇注入了更多时尚符号和活力因子。

金宝汇变了，与大众印象中服饰品类占主导地位的购物中心不同，如今商场里已经没有过多的商品消费，取而代之的是更多的高端生活方式类品牌及体验业态。

金宝汇没变，它依然以消费者为中心，构建消费生态。

在王春艳看来，高端客户群体对于社交平台的需求有别于一般社区商业。该群体更趋向于有文化氛围，特别是中国特有的文化氛围，而非单纯的高消费层次。在后疫情时代，人们的消费观念发生了改变，对于健康的生活方式、子女的素质教育更为重视。与此同时，伴随体验经济的盛行，消费个性化也是大势所趋。“这也是为什么金宝汇在招商策略中针对目标群体，更多地以高净值生活方式输出为主。”王春艳说。

客流明显提升、经营情况基本达到预期……金宝汇的这些向好信息对王春艳来说无疑是最大的欣慰。王春艳告诉记者，和自己运营过的所有商业体项目相比，金宝汇面临的挑战是最大的，“存量时代考验着运营者对商业生命周期的挖掘和延续，尤其是小调小改，十分考验运营团队对于市场的预判力以及下面团队的执行能力，很庆幸我和我的团队顺利走过了第一阶段。”

打造增量入口

与时俱进是购物中心保持业绩和持续竞争力的永恒主题，品牌焕然一新的金宝汇仍在进行调改。在王春艳看来，如何把握城市更新带来的重大机遇，在存量空间中寻求更大价值的增量，是金宝汇当下调改中正在思考的问题。

在金宝汇的后身有一条不长的小胡同——红星胡同。据王春艳介绍，这里原本是商管团队办公的场所。“这么好的场地用来办公，实在太可惜了”，王春艳表示，红星胡同承载了太多的历史，既毗邻蔡元培故居，也曾是梅兰芳、林徽因、郭沫若等名人墨客出没的地方，是城市文化和历史的重要载体。于是，王春艳有了想通过重塑金宝街实现空间对话历史空间的想法，让活力复兴与现代重塑为北京城市更新注入新的灵感与创意。

改造后的金宝后街红星胡同

基于此，2022年，在原红星胡同全新打造的酒吧街——“金宝后街红星胡同”正式亮相。通过保留传统灰墙碧瓦的街区风貌和文化元素，以及引入飞蛾扑火The White Moth酒吧、Shifter、酉隐YINTEA、 Choc-a-lot烘焙、Feel Coffee、Catch Bagel贝果店等当下大火的休闲小店，“金宝后街红星胡同”不但成为金宝街上新的特色街区，还被北京市东城区City Walk纳入城市漫步地图。在王春艳看来，金宝街将在城市更新过程中发挥重要作用，有效满足消费升级需求，促进供需匹配。

改造后的金宝后街，无论是步道的环境、设施，还是功能都得到了显著提升，不但成为具有更高品质的休闲空间，还是北京城市建设的重要标志之一。金宝街的历史魅力和人文气息，加上调整后的业态结构，增强了金宝后街的服务功能和体验感。每一家店铺营造出的独特消费场景和氛围，更是激发了金宝后街的活力和话题性，同时也为金宝汇带来了更多的流量。

对于王春艳而言，购物中心只是一种业态、一种形式，它会随着生活方式、人们认知、市场需求而不断改变。作为城市更新的一个因子，购物中心承载着一座城市气质的内核，要善于持续制造惊喜，输出“超空间服务”，并以此汇聚有效人气。金宝街的改造正是在此前提下进行的。

金宝汇全新打造的屋顶花园

除了金宝后街外，金宝汇在空间改造上也做了多项尝试。比如，在购物中心内外摆放艺术家的艺术作品，替代传统美陈；设置楼顶露台花园，给邻里、来宾提供无限空间和场景。“在空中花园可以举办各种特色活动，比如瑜伽、小型见面会等，也可以面对天空发呆，谁说只有到云南大理才能发呆呢？”在王春艳看来，金宝汇就是要重构消费内容和消费场景，以达到消费体验的升级目的，在存量空间内产出更大的空间和增量。

始于创新 久于经营

只要城市不断“生长”，就有更新的需求。有研究显示，即使是在区域市场具备一定优势的购物中心，每5到7年也需要进行大规模翻新改造，以适应重大消费趋势的变化，保持项目的竞争力。

对于王春艳来说，金宝汇只是简单地改头换面并不够，它需要全新的生机，尤其是在商业过度供给的当下，千篇一律的购物中心模式已然使人们产生较大的审美疲劳和体验疲劳。唯有创新求变、寻找差异化，才能在同质化竞争严重的商业体中脱颖而出。

金宝街上的酉隐YINTEA

对于金宝汇的运营，王春艳表示，未来不会只考虑经济效益，还会与区域城市功能重塑、城市空间结构优化等需求相匹配，将整个功能空间继续进行提升。

未来，金宝汇在豪车、美食、健康、高端教育的基础上，还将横向、纵向深度挖掘高端精致生活元素。深度挖掘属地文化基因，结合当代表达方式，多维制造视觉及感官的冲击，打造有层次、多元化、沉浸式的服务体验。王春艳表示，在存量城市资产的更新改造上，金宝汇将被赋予更多的生命力，并在每个阶段发挥出合适的作用。

金宝汇的改造是推动城市更新的一个缩影，于城市繁华之处，展古今北京之美。面貌一新的金宝后街红星胡同，更是城市“毛细血管”重新畅流的代表。（受访企业供图）