中国商报（记者 杨宏生 文/图）“我们早就不提‘金九银十’了！”北京某房产中介一位店长表示，以往，每年9月和10月的楼市都会呈现出一定的升温趋势，所谓“金九银十”成了楼市的销售旺季。如今，“金九”已经接近尾声，楼市表现有目共睹。

业内人士认为，购房者越来越理性，消费行为趋向追求效用最大化，或刚需或改善，几乎不存在“炒房”现象。

图为广州某住宅楼外景。

1.新政之下仍观望

今年以来，央地纷纷发布楼市新政。其中，8月30日，广州、深圳宣布落实“认房不认贷”。次日，上海、北京宣布执行“认房不认贷”。此后，更多地方落实“认房不认贷”并宣布放开限购。此外，各地积极落实差异化信贷政策，各承贷金融机构纷纷降低存量首套住房贷款利率，一些地方甚至出台有关住房促消费的若干政策措施。

多家证券研究机构认为，诸多政策集中在9月出台，大有争取“金九银十”之意。

在利好政策助推之下，楼市整体信心得到了进一步提振。但是，更多的购房者选择了理性和克制，这或许是“报复性买房”现象并未出现的一个原因。

“现在大家比较冷静，不再像原来那样急着买房。”北京某房产中介一位店长对中国商报记者说，“我们店这个月的成交量还没有8月份多。”

“黄埔已实行不限购政策，无社保、无户口可购一套。”广州市黄埔区某房产中介的店长在店门口的宣传栏上标明了这样的宣传语。该店长对记者表示，与此前相比，近期到店咨询的人确实比较多，但是基本上都持观望态度。

广州黄埔已实行不限购政策。

在广州定居的滴滴司机王先生表示，新政之下的广州楼市很平静。

河南信阳市某房产中介工作人员孙涛对中国商报记者说：“近期，二手房成交数量并不多。除了结婚的急着置办婚房外，一些人并不急于买房和换房。他们手里有钱，但并不急于出手交易。”

在孙涛和他的同行看来，“冷静、理性”成了更多购房者的画像，他们要么是“刚需型”，要么是“改善型”，并不存在“炒房型”。

2.交易增速为负值

今年6月29日央行发布的《2023年第二季度城镇储户问卷调查报告》显示，当问及未来三个月准备增加支出的项目时，居民选择购房的占比为16.2%。这一比例低于今年一季度的17.5%。

“这个月（9月）的交易情况，确实不如今年一季度。”孙涛说。

中泰证券研报显示，今年9月1日至21日，中泰证券地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交88491套，同比增速为-56.1%，环比增速为-43.6%；合计成交面积为948.3万平方米，同比增速为-54.5%，环比增速为-39.6%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速分别为-52.2%、-50.1%和-65.8%，环比增速分别为-53.4%、-31.9%和-47.8%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速分别为-54.7%、-47.1%和-65.4%，环比增速分别为-45.2%、-32.8%和-47.2%。

图为行人路过房产中介店面。

二手房交易情况亦不容乐观。中泰证券研报显示，今年9月1日至21日，中泰证券地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交50166套，同比增速为-32.7%，环比增速为-25.5%；合计成交面积为484.8万平方米，同比增速为-34.6%，环比增速为-25.9%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速分别为-29.7%、-33.3%和-34.8%，环比增速分别为-8.1%、-27.6%和-37.8%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速分别为-29.8%、-38.3%和-26.9%，环比增速分别为-12%、-27.7%和-33.6%。

中指研究院称，今年9月，楼市成交量整体同环比均下降。监测城市总体供求同比下滑，宅地推出量同比下降逾四成，整体成交方面量价齐跌，一线城市成交量降近一半。

近期A股房地产板块总体下跌。（图片源自同花顺）

A股上市公司东方集团日前在互动平台表示：“近期‘认房不认贷’政策出台，全国多数城市放开限购，鼓励市场去化，一线城市二手房挂牌量上升，一线城市中心城区的项目销售较好，公司项目位于北京郊区，成交并未呈现明显上升趋势。”

3.平稳健康是主调

9月23日，国家统计局原副局长贺铿在2023中国实体经济发展大会上表示：“现在房地产供应过剩，空置的房屋究竟有多少，各个专家估出来的数字相差很大，14亿人可能都住不完。这么多空置房子再要大力发展房地产是不明智的，所以在这种情况下，房地产企业必须转型，早转型早主动。”

那么，房地产企业该如何转型？房地产市场会如何发展？

种种迹象表明，转型的路径是新模式，发展的主调是“平稳健康”。

中指研究院9月14日发布的2023年中国房地产品牌价值研究成果显示，今年上半年，房地产市场整体表现先扬后抑，购房者置业愈发理性，更加看重房企品牌、产品力、交付力等。

上述研究还显示，伴随着行业进入新的发展阶段，品牌企业积极探索新的发展模式，拓展代建、住房租赁和商业轻资产运营等，在变化的市场中保持竞争力。

9月20日，广州市人民政府办公厅发布《广州市人民政府办公厅关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》；9月26日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室印发《关于进一步优化政策措施促进房地产市场平稳健康发展的通知》。这两份通知均明确提出了“平稳健康”的发展取向。

事实上，今年以来，央地和有关部门出台的助力市场企稳回升的诸多政策都是为了促进市场平稳健康发展。

9月25日召开的央行货币政策委员会2023年第三季度例会指出，推动建立房地产业发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展。

中指研究院认为，我国房地产已经迈入精细化、专业化运营阶段，品牌竞争力推动优质资源加速向品牌企业聚集，促进地产价值链条不断完善。品牌企业应乘势积极推进产品、服务、运营等方面的创新以及品牌传播的优化调整，坚持稳健运营，积极履行交付义务，重塑更具可持续经营能力的品牌生态系统，加速企业转型升级步伐，在激烈的市场竞争中“逆势争先”。

东吴证券研报表示，我国房地产行业已进入全新发展阶段，由高速发展向高质量发展转变、由“强者恒强”向“稳者恒强”转变、由解决基本居住需求向满足人民群众对美好居住品质的向往转变。

转变、转型、平稳健康发展……房地产行业的新时代已然来临。